¿Cómo vender una casa por herencia?
Recibir una casa heredada puede suponer un regalo para la economía de muchas familias y particulares. Supone un aumento del patrimonio añadido que si se sabe gestionar bien puede mejorar y mucho la economía familiar. Se trata de una pequeña compensación por el dolor que produce perder a un ser querido. Si bien es cierto que a veces pueden llegar a ser problemáticas recibir una casa heredada. Si es tu caso sigue leyendo porque te voy a explicar todo lo que necesitas saber para vender una casa heredada.
La problemática de vender una casa de herencia depende de varios factores:
- El número de herederos que comparten dicha casa.
- La buena sintonía y comunicación entre los distintos herederos.
- El estado de la vivienda en sí.
- Dónde se ubica y las opciones de venta que pueda tener la zona.
Eso sí, debes saber que, aunque una recibir una casa heredada supondrá un aumento de tu patrimonio, a corto plazo puede suponer algunos gastos económicos iniciales. Pero eso te lo explico al detalle. Para poder acortar los plazos y vender tu casa heredada rápidamente lo ideal es contar con un buen agente inmobiliario a tu servicio.
España, más casas en venta heredadas
El hecho de que se pongan en venta casas de herencia ha aumentado significativamente en el último año y medio aproximadamente. El motivo no es otro que la pandemia de coronavirus.
Sobre todo, durante el pasado año 2020 se produjo un aumento histórico de las herencias recibidas en España. De hecho, en el mes de diciembre de ese mismo año (año de aparición del coronavirus en nuestras vidas) se batió el récord histórico en España de herencias recibidas.
Fases del proceso de venta de casa de herencia
Las fases del proceso de venta de una casa heredada son varios, todos ellos muy concretos y parametrizados.
Fase 1: reunir la documentación
Como ves hay dos momentos en los que tendrás que liquidar impuestos, uno en el momento de recibir la herencia y otro en el momento de venderla. Son dos hechos independientes y aislados y ambos generan obligaciones fiscales.
A la hora de recibir una herencia hay que reunir varios documentos. Básicamente es toda aquella documentación para acreditar el fallecimiento, demostrar que eres el heredero legal y tener el registro de los bienes que se heredan.
Para ello harán falta:
- Certificado de defunción del fallecido. Que se solicita en el Registro Civil de la localidad.
- Certificado de últimas voluntades. Con esto se sabe si la persona fallecida dejó escrito testamente o no. Se solicita en el Ministerio de Justicia y se puede hacer por internet.
- Copia del testamento si existe. Hay que solicitarlo en la notaría donde el fallecido lo hubiera realizado y que aparecerá en el Certificado de últimas voluntades.
Fase 2: aceptar la herencia
Este es un trámite que se debe realizar ante notario y es el primer paso. Existe la peculiaridad de que la herencia se acepta en conjunto. Es decir, que si aceptas la herencia asumes tanto los bienes y cantidades económicas heredadas como las posibles deudas y cargas asociadas.
También esté trámite se complica si hay varios herederos y la comunicación no es fluida.
La cuestión de la aceptación de la herencia depende además de si existe testamento o no. Si la persona fallecida lo dejó escrito todo es más fácil ya que quedará claro quién se queda con cada bien heredado.
Por supuesto también es más fácil si hay un único heredero.
En cualquier caso, siempre hay que hacer un inventario inicial de todos los bienes que se incluyen en la herencia y también de las deudas asociadas.
Posteriormente proceder a la partición entre los distintos herederos y firmar ante notario la escritura de partición de la herencia.
En las herencias en las que no existe testamento hay que firmar antes un acta de declaración de herederos ante notario. Este documento es que el certifica claramente qué personas tienen derecho a recibir parte de la herencia y en qué porcentaje.
Fase 3: reparto adecuado de la herencia en el caso de varios herederos.
Si la herencia es compartida con más herederos la cosa puede complicarse. En especial si no hay comunicación o choque de intereses. Además, puede ocurrir que el único bien de valor heredado sea una única vivienda.
¿Por qué esto es un problema? Imagina que heredáis dos hermanos y la herencia consiste en dos casas, la solución parece fácil, se pone una casa a nombre de cada hermano y cada uno hace con ella lo que quiere. Si el precio de tasación de las dos es parecido esto puede realizarse sin problemas ni disputas.
Pero imagina que sólo hay una vivienda y varios herederos. Puede darse el caso de que unos quieran venderla para disponer del dinero de la venta mientras que otros herederos quieran quedársela y habitarla. Aunque existe la opción de llegar a un acuerdo justo para los dos lo cierto es que en la mayoría de los casos el acuerdo en estas situaciones es complicado por desavenencias y disputas en el precio de venta.
Fase 4: liquidar impuestos de herencia
Una vez formalizada la herencia en sí hay que proceder al pago de impuestos por herencia. En este caso los impuestos a pagar son dos:
- El impuesto de sucesiones y donaciones.
- La plusvalía municipal.
Este tipo de impuesto puede variar mucho entre una comunidad autónoma y otra con lo que es conveniente que te informes antes de la cuantía en cada provincia.
Fase 5: inscribir la vivienda
Finalmente hay que inscribir la vivienda a tu nombre o al de todos los herederos en el Registro de la Propiedad.
Aunque no es una obligación en sí lo cierto es que lo recomendable es inscribir la casa heredada en el Registro de la Propiedad. No es un trámite engorroso y facilitará las cosas en las siguientes fases y evitará posibles problemas.
Fase 6: vender la casa de herencia
Este paso es bastante fácil de entender. Una vez registrada la vivienda y liquidados los impuestos de las fases anteriores ya puedes poner la casa en venta.
Ya venderla con rapidez y por una buena cantidad dependerá de tus habilidades para publicitarla, negociar el precio de venta, la suerte etc. Evidentemente siempre contar con un agente inmobiliario especializado te facilitará las cosas y permitirá que te despreocupes más por los trámites de venta de tu casa de herencia sin apenas dedicarle tiempo y con cero molestias.
Fase 7: liquidar los impuestos por venta
Una vez que vendas la casa por herencia ya sólo faltará volver a pagar impuestos, esta vez los impuestos correspondientes a la venta de la casa.
También en esta ocasión son dos al igual que en momento de recibir la herencia, y curiosamente uno de ellos es el mismo:
- Plusvalía municipal.
- Impuesto de IRPF (Impuesto de la Renta de las Personas Físicas).
En el caso de que la vivienda esté a nombre de varios herederos cada uno de ellos liquidará sus impuestos personales en la proporción de propiedad de la casa.
En lo que se refiere a la plusvalía al igual que en la anterior fase se pagará en función del valor del suelo de la vivienda en el momento en el que pasa a tu propiedad y la diferencia con el momento en el que la vendes. Es decir, que si recibes una casa por herencia y la vendes en muy poco tiempo después en teoría el impuesto a pagar sería muy bajo.
A la hora de realizar el pago del IRPF el valor base de la vivienda es el que figure en el impuesto de sucesiones y donaciones.
Pues espero que todo lo que te he explicado te sirva para clarificar un poco más todo lo que tienes que hacer para vender una casa de herencia. Confío en haberte ayudado y si aun así tienes cualquier duda estamos aquí para asesorarte y acompañarte en tu proceso de venta de una casa heredada.
